Als projectontwikkelaar heeft u een mooi plan gereed voor de realisatie van een nieuw energie neutraal woon-zorgcomplex voor senioren. U bent al in gesprek met de gemeente. Een deel van de voor realisatie benodigde grond is reeds verworven; het andere deel is in handen van de gemeente. Het plan lijkt goed te passen in het gemeentelijk seniorenbeleid. Het bestemmingsplan moet nog worden aangepast. Een gerenommeerde belegger is serieus geïnteresseerden wil met u in gesprek.  U bent daartoe bereid, maar u wilt wel een en ander vastleggen. Hieronder enkele tips.

Tip 1: Leg intenties en doelstellingen vast

In deze fase is het verstandig om de intenties en doelstellingen rondom een project in te kaderen en vast te leggen in een vrijblijvende intentieovereenkomst. Op die wijze kunt u – al of niet exclusief– met de belegger en overige betrokkenen in overleg treden om de diverse aspecten zoals de grondpositie, de financiering, het ruimtelijk kader en de bouwplannen te onderzoeken. Vervolgens kunt u besluiten tot het al of niet verder ontwikkelen van het project en komen tot een ontwikkelings- en realisatieovereenkomst.

Tip 2: Neem een exit-regeling op

Er zijn in de intentiefase doorgaans nog veel aspecten onzeker die realisatie van het project in de weg kunnen staan. Dan rijst de vraag of en tot welk moment u nog van elkaar afkunt. Kan dat zomaar? In beginsel staat het een partij vrij om onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het bij de ander gewekte vertrouwen in het tot stand komen van het project onaanvaardbaar is en er zelfs sprake kan zijn van schadeplicht.

Verliest u daarbij niet uit het oog dat naast de intentie overeenkomst ook uit notulen of correspondentie kan worden afgeleid wat partijen hebben beoogd. Voorkom dus harde, afdwingbare verplichtingen, die u kunnen beletten om vrijblijvend uit te stappen zonder gehouden te zijn tot enige schadevergoeding.

Tip 3: Toch harde verplichting? Dan onder opschortende voorwaarde

Indien juist wel (harde) verplichtingen in de intentieovereenkomst moeten worden opgenomen, dan is het soms aan te bevelen dat deze worden geformuleerd als opschortende voorwaarden. Het kan bijvoorbeeld gaan om een financiering, het verkrijgen van grondposities of noodzakelijke vergunningen of toestemmingen benodigd voor de realisatie van het project. Het voordeel van opschortende voorwaarden is dat ze pas bindend zijn zodra de betreffende voorwaarde is vervuld, bijvoorbeeld een onherroepelijke omgevingsvergunning.

Tip 4: Sluit schadevergoedingsplicht zoveel mogelijk uit

Het is verstandig om af te spreken dat het afbreken van onderhandelingen niet leidt tot enige schadevergoedingsplicht.

Tegen het einde van de duur van de intentieovereenkomst zult u met de gemeente moeten beslissen of het project al of niet verder zal worden ontwikkeld. Maar wilt u ervan af, dan moet dat kunnen en graag zonder vervelende financiële gevolgen!

Een goede intentieovereenkomst is maatwerk.