Projectontwikkelaars worden in de praktijk nogal eens geconfronteerd met weigering  van gemeenten om uitvoering te geven aan eerder geplande woningbouw, waaraan medewerking zou worden verleend. Andersom werden gemeenten bij het uitbreken van de kredietcrisis regelmatig geconfronteerd met projectontwikkelaars die zich aan de ontwikkelovereenkomst wensten te onttrekken met een beroep op ‘onvoorziene omstandigheden’. Hoe zit dat precies?

Bij een beroep op onvoorziene omstandigheden, bedoeld in artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek, gaat het er niet om of toekomstige omstandigheden bij het sluiten van de overeenkomst voorzienbaar waren. Bepalend is of omstandigheden al of niet in de overeenkomst werden verdisconteerd. Is dat niet het geval, dan kunnen gewijzigde omstandigheden aanleiding geven tot aanpassing van de overeenkomst en zelfs tot schadevergoeding. Er moet wel sprake zijn van toekomstige omstandigheden, aldus de Hoge Raad.

Een gemeente wenste met een beroep op onvoorziene omstandigheden terug te komen op een  overeenkomst tot medewerking aan de ontwikkeling en de realisatie van een woningbouwplan. De gemeente beriep zich op gewijzigde marktomstandigheden met een als gevolg daarvan wegvallende vraag, in combinatie met demografische krimp. Aldus zou nog maar slechts een beperkt gedeelte van de oorspronkelijk beoogde 1200 woningen worden gerealiseerd. Het ontwerpbestemmingsplan was al ter inzage gelegd.  Nadat de gemeente de medewerking aan de projectontwikkelaar had beëindigd, ontbond de projectontwikkelaar de overeenkomst en vorderde op meerdere gronden schadevergoeding bij de rechtbank.

Volgens de rechtbank kon de tekortkoming niet aan de gemeente worden toegerekend. De opgetreden bevolkingskrimp, moest als een onvoorzienbare omstandigheid worden aangemerkt. De rechtbank vond dat de projectontwikkelaar niet mocht verwachten dat de overeenkomst ongewijzigd in stand zou blijven en wijst de schadevordering af.

De projectontwikkelaar stelde hoger beroep in. Het gerechtshof kwam op het punt van onvoorziene omstandigheid tot een ander oordeel. Het hof stelde dat voor een geslaagd beroep (mede) vereist is dat het moet gaan om een toekomstige omstandigheid. Maar die was, aldus het hof, in deze kwestie niet aan de orde. De bevolkingskrimp en de neerwaartse bijstelling van het aantal te realiseren woningen bleken bij het sluiten van de ontwikkelovereenkomst bij de gemeente bekend.

Het aan de hand daarvan gewijzigde beleid van de gemeente, met mogelijk nog daaraan inherente onzekerheden, waren naar het oordeel van het hof van onvoldoende gewicht om de ontwikkelovereenkomst niet (ongewijzigd) na te komen. De gevolgen van het gewijzigde beleid moesten dus voor rekening van de gemeente blijven; de projectontwikkelaar werd in het gelijk gesteld en schadevergoeding toegekend.

In cassatie werd het arrest van het hof door de Hoge Raad bekrachtigd (ECLI:NL:HR:2017:2615). Dat verbaast niet. Immers, de vraag of sprake is van toekomstige omstandigheden is geheel feitelijk van aard. En, mits voorzien van een deugdelijke motivering, zal de Hoge Raad doorgaans een dergelijk oordeel van de feitenrechter,  in stand laten.

Kortom, hoewel niet in de overeenkomst verdisconteerd, staan (demografische) omstandigheden die bij het sluiten van een (projectontwikkeling) overeenkomst al bekend zijn, een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden in de weg.

Projectontwikkelaars, blijven opletten dus!